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与一、二、三线城市因限购而显萧条的楼市相比，游离于调控之外的四线城市，楼市的日子恐怕要好过许多。《中国经营报》记者采访发现，在环首都经济圈的河北涿州、香河、燕郊等地，平均房价每平方米已经逼近万元；而远在吉林的白山市，其新开盘房价已经接近省会长春的水平。陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等能源型城市的新开盘房价，最高分别已经达到10000元/平方米、20000元/平方米的水平。5 V% D, |7 i3 O; k2 x; r
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在这种情况下，最高决策层已经开始考虑，在部分大型热点城市周边的四线城市，有选择地实施限购，以避免因一、二、三线城市普遍限购导致投资性资本向四线城市转移，进而形成新的房价上涨动力。% s& a* H- p+ c# J
' m( Q# D, {* Z1 i7 N四线看涨
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, z- M {& Y. T" I! _. }3 C$ ~* g20000元/平方米的价格，在距离内蒙古自治区首府呼和浩特还有3小时车程的鄂尔多斯市，似乎并不算太高。5月20日，一个名叫伊泰华府的项目在鄂尔多斯市正式开盘，20000元/平方米的价格，在当地却还要排队才能买到。
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! R9 R. M# U! k( C7 [" c“针对四线城市的房地产市场，我们联合住房和城乡建设部政策研究中心做了一个专门的课题研究。结果发现，鄂尔多斯的情况并不是个案。在一二三线城市普遍限购之后，包括陕西榆林、山西大同等这些资源型城市的房地产价格，都出现了上涨的情况。”高和投资合伙人苏鑫告诉记者。9 w w2 H6 q4 f0 C. w
' b0 w5 {. B: j这一趋势并非只反映在高价楼盘上。位于长白山脚下的白山市，户籍总人口不超过80万人，但万达集团[简介 最新动态]在该市松江河镇开发的万达[简介 最新动态]国际旅游度假区北区中的新开盘住宅项目，其售价已经调整到3600元/平方米，这与吉林省会长春市2010年全年商品住房的均价3750元/平方米接近。
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+ w$ O5 o, d6 S& m- F$ Y1 O- F北京周边的河北省固安、香河、大厂、三河等地，则比上述城市更早地显现出房价上涨的势头。在香河，保利地产[简介 最新动态]、万通地产的房地产销售价格，预期均在1万元/平方米上下，而万科在香河开发的住宅项目，单套总价也已经超过150万元的水平。' D% k" |) Q* m" k$ b/ C
: q* e: Q3 @4 G: J3 F现在，住建部已经关注到了这一趋势性的变化，并且已经开始重点关注一些房价上涨较快的四线城市。”住建部政策研究中心的一位专家向记者表示。% G6 t! n( K0 K/ H
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资金来源. y4 m) s2 S4 W: Y' |, k' }0 T
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“来自官方调研的保守估计，鄂尔多斯民间信贷资本至少在2000亿元以上。但在鄂尔多斯，2010年末全市金融机构各项贷款余额，不含个人消费贷款仅为 1332.9亿元。”前述参与住建部政策研究中心对鄂尔多斯专项课题研究的专家试图以此说明，是什么致使鄂尔多斯这样一个传统意义上的四线城市，房价最近快速上涨。1 S7 H0 E* j: Z# c* A4 n( R& B
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记者了解到，根据一般惯例，城市银行的信贷总额为当地上一年GDP的130%左右，不过在鄂尔多斯市，与高达2643亿元的GDP 对应，各金融机构存贷款余额却只有1332.9亿元。“支撑鄂尔多斯煤炭、房地产行业的资金来源主要是民间借贷。”据此，住建部政策研究中心的专题研究报告得出结论。
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5 U. T% q5 S' W1 }& \陕西榆林、山西大同的情况亦与鄂尔多斯的情况类似。与之不尽相同的则是白山市的情况，万达长白山旅游度假区营销总监刘强告诉记者，该项目主要客户来源系本地客户以及部分长春市、吉林市的客户。
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“从本地客户的结构来看，经营林业的占有很大的比例，这部分客户有较强的改善型需求，而长春市、吉林市的客户，主要是度假购买的需求，因为我们项目配套建设了滑雪场度假休闲配套设施。”刘强说。" }3 J/ q' M8 o! _
: o0 T% I# _5 L* m6 K在这两部分客户的支撑下，万达长白山旅游度假区北区的住宅项目开盘销售均价，从一期的2600元/平方米，上涨到目前的3600元/平方米。
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“无论是矿产资源，还是林业资源，这些资源型城市的企业主经营所获得的资金，在一二三线路城市不限购的时候，流向了这些城市的房地产市场，但是在这些城市纷纷出台严厉限购政策之后，则陆续开始回流本地，从而导致本地楼市的资金开始变得充沛起来。”苏鑫表示。: P$ r1 p2 ]. y0 U* @
8 ?) g9 K( y% ?, ^, T0 ?' V择点限购
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面对四线城市甚至是县城级城市出现的房价上涨势头，最高决策层已经开始考虑，对这些城市进行“择点限购”。经济学家赵晓对此则表示，如果对四线城市甚至是县城级别的城市实施限购，他不会感到意外。
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“但不是所有的四线城市一刀切，第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大、房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开，比如环首都经济带的一些城市。”接近住建部的一位消息人士向记者表示，目前国务院已经开始考虑这一问题。1 \) k$ J7 l' }0 ?+ q' a9 ^6 F0 N
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“像白山市这样的城市，实施限购的可能性就很小，一是房价基数本来较低，二是近年来经济发展使本地改善型的需求有比较大的提升，外来资本进入引发快速上涨的可能性也比较小。”
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3 D S! [: |5 ]" Q2 N$ J住建部一位不愿具名的官员则表示，不便对此消息发表评价。但他提醒记者，国务院《关于进一步落实房地产调控的通知》中，对于限购给出的总体原则，是房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市，只要符合这一原则，就都可以实施限购政策，而不会具体划分一、二、三、四线城市而区别对待。 |
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发表于 2014-8-7 07:04:05
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